Die energetische Diagnose in Eigentümergemeinschaften beschränkt sich nicht auf eine administrative Formalität. Seit dem 1. Januar 2026 müssen alle Eigentümergemeinschaften mit 50 Einheiten oder weniger, deren Baugenehmigung vor 2013 datiert, über ein gemeinschaftliches DPE verfügen. Der von dem Gesetz über Klima und Resilienz auferlegte Zeitplan ist nun in der Metropolregion vollständig, und die Rolle des Verwalters in diesem Prozess erfordert eine präzise Betrachtung der Verpflichtungen, Kosten und verfügbaren Hebel.
Zeitplan für das gemeinschaftliche DPE: Wo stehen die Eigentümergemeinschaften im Jahr 2026
Die von dem Gesetz über Klima und Resilienz vorgesehene Staffelung hat drei aufeinanderfolgende Stufen eingeführt. Alle Eigentümergemeinschaften in der Metropolregion, deren Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurde, sind heute betroffen.
| Größe der Eigentümergemeinschaft | Datum der Verpflichtung | Status im Jahr 2026 |
|---|---|---|
| Mehr als 200 Einheiten | 1. Januar 2024 | Verpflichtung in Kraft |
| Zwischen 50 und 200 Einheiten | 1. Januar 2025 | Verpflichtung in Kraft |
| 50 Einheiten oder weniger | 1. Januar 2026 | Verpflichtung in Kraft |
Für die Überseegebiete (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) ist die Frist auf den 1. Januar 2028 festgelegt. Eigentümergemeinschaften, die bereits ein gültiges gemeinschaftliches DPE durchgeführt haben, behalten dessen Gültigkeit für zehn Jahre.
Die Gebäude in Alleineigentum (ein einzelner Eigentümer für das gesamte Gemeinschaftsgebäude) folgen dem gleichen Zeitplan wie die Eigentümergemeinschaften mit mehr als 200 Einheiten, mit einer Verpflichtung, die seit dem 1. Januar 2024 in Kraft ist.
Um die energetische Diagnose für Eigentümergemeinschaften auf Place A zu vertiefen, sollten mehrere operative Punkte vor der Versammlung geklärt werden.
Gemeinschaftliches DPE mit Erwähnung: Eine Anforderung, die der Verwalter überprüfen muss
Ein oft vernachlässigter technischer Punkt betrifft die Qualifikation des Diagnostikers. Das gemeinschaftliche DPE muss von einem zertifizierten Fachmann mit der spezifischen Erwähnung „DPE mit Erwähnung“ durchgeführt werden. Diese Zertifizierung ist von der für ein individuelles DPE einer Wohnung erforderlichen Zertifizierung zu unterscheiden.
Konkreter gesagt, kann ein Diagnostiker ohne Erwähnung kein gültiges gemeinschaftliches DPE erstellen. Der Verwalter, der die Dienstleistung in Auftrag gibt, muss den Nachweis dieser Zertifizierung verlangen, bevor er den Vertrag unterzeichnet. Ein DPE, das ohne diese Qualifikation durchgeführt wird, setzt die Eigentümergemeinschaft einem rechtlich anfechtbaren Dokument aus.
Der Unterschied liegt im Analyseumfang. Das gemeinschaftliche DPE umfasst das gesamte Gebäude, einschließlich der Gemeinschaftsbereiche, und integriert die Heizungs-, Klimaanlagen- und gemeinschaftlichen Warmwasserbereitungssysteme. Der „mit Erwähnung“ zertifizierte Diagnostiker beherrscht die Berechnungsmethode, die für ganze Gebäude geeignet ist, während das individuelle DPE auf eine einzelne Einheit beschränkt ist.
- Die Zertifizierung „mit Erwähnung“ des Diagnostikers vor jeder Bestellung überprüfen
- Die ADEME-Identifikationsnummer des Fachmanns zur Online-Überprüfung anfordern
- Überprüfen, dass das Angebot das gesamte Gebäude (private und gemeinschaftliche Bereiche) abdeckt
- Die Übermittlung des DPE an die ADEME verlangen, eine gesetzliche Verpflichtung des Diagnostikers
Rolle des Verwalters bei der Abstimmung und Finanzierung der energetischen Diagnose
Der Verwalter ist verantwortlich dafür, die Durchführung des gemeinschaftlichen DPE auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Die Abstimmung erfolgt mit einfacher Mehrheit gemäß Artikel 24 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, was die Annahme im Vergleich zu umfangreichen Arbeiten, die verstärkte Mehrheiten erfordern, erleichtert.
Wenn jedoch die Eigentümerversammlung den Beschluss ablehnt, kann der Verwalter die Diagnose nicht durchsetzen. Er muss den Punkt in einer zukünftigen Versammlung erneut auf die Tagesordnung setzen. Diese Situation schafft ein Risiko der Nichteinhaltung, da die gesetzliche Verpflichtung unabhängig von der Abstimmung der Eigentümer besteht.
Die Kosten für das gemeinschaftliche DPE variieren je nach Größe und Komplexität des Gebäudes. Diese Kosten werden unter den Eigentümern gemäß den allgemeinen Lasten verteilt. Es gibt keine spezifische öffentliche Unterstützung zur Finanzierung des gemeinschaftlichen DPE, aber es ist eine Voraussetzung, um Zugang zu den Finanzierungsinstrumenten für energetische Renovierungsarbeiten (MaPrimeRénov‘ Copropriété, CEE) zu erhalten.
Gemeinschaftliches DPE und mehrjähriger Arbeitsplan: konkrete Verknüpfung
Das gemeinschaftliche DPE führt nicht direkt zu Arbeiten. Es liefert ein Energieetikett (A bis G) und eine Schätzung der Treibhausgasemissionen des Gebäudes. Es ist das Projekt des mehrjährigen Arbeitsplans (PPT), das die Diagnose in ein Aktionsprogramm mit Kosten über zehn Jahre umsetzt.
Der PPT, der ebenfalls durch das Gesetz über Klima und Resilienz verpflichtend gemacht wurde, stützt sich auf die Ergebnisse des gemeinschaftlichen DPE (oder eines DTG, falls vorhanden). Der Verwalter hat daher ein Interesse daran, die beiden Ansätze zu verknüpfen, um redundante Diagnosen zu vermeiden.
- Das gemeinschaftliche DPE bewertet die Gesamtleistung des Gebäudes und vergibt eine Energieklasse
- Der PPT identifiziert die prioritären Arbeiten und schlägt einen Zeitplan über zehn Jahre vor
- Das energetische Audit, das umfassender ist, priorisiert die Renovierungsszenarien mit ihren geschätzten Kosten
Ein kürzlich durchgeführter DTG kann von bestimmten Analysen dispensieren, aber er ersetzt nicht das gemeinschaftliche DPE, das eine separate Verpflichtung bleibt. Der Verwalter muss diese Dokumente unterscheiden, um den Eigentümern ein kohärentes Dossier zu präsentieren.
Änderung des elektrischen Umrechnungskoeffizienten: Ein Parameter, den es zu überwachen gilt
Die Verordnung vom 13. August 2025, veröffentlicht im Amtsblatt am 26. August 2025, hat den Umrechnungskoeffizienten für Strom, der bei der Berechnung des DPE verwendet wird, gesenkt. Diese technische Änderung hat direkte Auswirkungen auf die Etiketten von Gebäuden, die elektrisch beheizt werden.
Für Eigentümergemeinschaften, die mit elektrischen Konvektoren oder gemeinschaftlichen Wärmepumpen ausgestattet sind, kann dieser neue Koeffizient die Energieklasse ohne jegliche Arbeiten verbessern. Der Verwalter, der ein gemeinschaftliches DPE plant, muss sicherstellen, dass der Diagnostiker die aktuellen Berechnungsparameter anwendet.
Diese Entwicklung beseitigt nicht die Notwendigkeit, die energieintensivsten Gebäude zu renovieren, aber sie verändert die Dringlichkeit, die von den Eigentümern wahrgenommen wird. Ein Gebäude, das durch den neuen Koeffizienten von F auf E aufsteigt, könnte dazu führen, dass die Eigentümer weniger geneigt sind, teure Arbeiten zu genehmigen. Der Verwalter muss diesen Effekt in seiner Kommunikation vor der Eigentümerversammlung antizipieren.
Die Kombination des nun vollständigen Zeitplans, der Anforderung der Zertifizierung „mit Erwähnung“ und der jüngsten Entwicklung der Berechnungsparameter stellt den Verwalter vor technische Entscheidungen, die über die bloße Einhaltung hinausgehen. Das gemeinschaftliche DPE bleibt der Einstieg in den mehrjährigen Arbeitsplan und letztendlich in die umfassende energetische Renovierung des Gebäudes.
