La diagnosi energetica in condominio non si riduce a una formalità amministrativa. Dal 1° gennaio 2026, tutti i condomini di 50 unità o meno, il cui permesso di costruzione è antecedente al 2013, devono disporre di un DPE collettivo. Il calendario imposto dalla legge Clima e Resilienza è ora completo in metropoli, e il ruolo dell’amministratore in questo processo merita una lettura precisa delle obbligazioni, dei costi e dei mezzi disponibili.
Calendario del DPE collettivo: a che punto sono i condomini nel 2026
La suddivisione prevista dalla legge Clima e Resilienza ha introdotto tre livelli successivi. Tutti i condomini metropolitani il cui permesso di costruzione è anteriore al 1° gennaio 2013 sono oggi interessati.
| Dimensione del condominio | Data di obbligo | Stato nel 2026 |
|---|---|---|
| Oltre 200 unità | 1° gennaio 2024 | Obbligo in vigore |
| Tra 50 e 200 unità | 1° gennaio 2025 | Obbligo in vigore |
| 50 unità o meno | 1° gennaio 2026 | Obbligo in vigore |
Per i territori d’oltremare (Guadalupa, Martinica, Guyana, Réunion, Mayotte), la scadenza è fissata al 1° gennaio 2028. I condomini che hanno già effettuato un DPE collettivo valido mantengono la sua validità per dieci anni.
Gli edifici in monoproprietà (un solo proprietario per l’intero edificio collettivo) seguono lo stesso calendario dei condomini di oltre 200 unità, con un obbligo effettivo dal 1° gennaio 2024.
Per approfondire la diagnosi energetica per condomini su Place A, diversi punti operativi meritano di essere chiariti prima del passaggio in assemblea generale.
DPE collettivo con menzione: un requisito che l’amministratore deve verificare
Un punto tecnico spesso trascurato riguarda la qualifica del diagnostico. Il DPE collettivo deve essere realizzato da un professionista certificato che porta la menzione specifica “DPE con menzione”. Questa certificazione è distinta da quella richiesta per un DPE individuale di abitazione.
Concretamente, un diagnostico senza menzione non può stabilire un DPE collettivo valido. L’amministratore che commissiona il servizio deve richiedere la prova di questa certificazione prima di firmare il contratto. Un DPE realizzato senza questa qualifica espone il condominio a un documento giuridicamente contestabile.
La differenza riguarda il perimetro di analisi. Il DPE collettivo copre l’intero edificio, comprese le parti comuni, e integra i sistemi di riscaldamento, climatizzazione e produzione di acqua calda sanitaria collettivi. Il diagnostico “con menzione” padroneggia il metodo di calcolo adatto agli edifici interi, mentre il DPE individuale si limita a una sola unità.
- Verificare la certificazione “con menzione” del diagnostico prima di qualsiasi ordine
- Richiedere il numero di identificazione ADEME del professionista per controllo online
- Assicurarsi che il preventivo copra bene l’intero edificio (parti private e comuni)
- Esigere la trasmissione del DPE all’ADEME, obbligo legale del diagnostico
Ruolo dell’amministratore nel voto e nel finanziamento della diagnosi energetica
L’amministratore ha la responsabilità di iscrivere la realizzazione del DPE collettivo all’ordine del giorno dell’assemblea generale. Il voto avviene a maggioranza semplice ai sensi dell’articolo 24 della legge del 10 luglio 1965, il che facilita l’adozione rispetto ai lavori pesanti che richiedono maggioranze rafforzate.
D’altra parte, se l’assemblea generale respinge la risoluzione, l’amministratore non può imporre la diagnosi. Dovrà reinserire il punto in una prossima AG. Questa situazione crea un rischio di non conformità, poiché l’obbligo legale scorre indipendentemente dal voto dei condomini.
Il costo del DPE collettivo varia a seconda della dimensione e della complessità dell’edificio. Questo costo è ripartito tra i condomini in base ai millesimi delle spese generali. Nessun aiuto pubblico specifico finanzia il DPE collettivo in quanto tale, ma costituisce un prerequisito per accedere ai dispositivi di finanziamento dei lavori di ristrutturazione energetica (MaPrimeRénov’ Condominio, CEE).
DPE collettivo e piano pluriennale di lavori: articolazione concreta
Il DPE collettivo non sfocia direttamente in lavori. Fornisce un’etichetta energetica (da A a G) e una stima delle emissioni di gas serra dell’edificio. È il progetto di piano pluriennale di lavori (PPT) che traduce la diagnosi in un programma di azioni quantificate su dieci anni.
Il PPT, anch’esso reso obbligatorio dalla legge Clima e Resilienza, si basa sui risultati del DPE collettivo (o di un DTG se esiste). L’amministratore ha quindi interesse a articolare i due processi per evitare di moltiplicare le diagnosi ridondanti.
- Il DPE collettivo valuta la performance globale dell’edificio e attribuisce una classe energetica
- Il PPT identifica i lavori prioritari e propone un cronoprogramma su dieci anni
- L’audit energetico, più completo, gerarchizza gli scenari di ristrutturazione con il loro costo stimato
Un DTG realizzato di recente può esentare da alcune analisi, ma non sostituisce il DPE collettivo, che rimane un obbligo distinto. L’amministratore deve distinguere questi documenti per presentare un dossier coerente ai condomini.
Coefficiente di conversione elettrica modificato: un parametro da monitorare
Il decreto del 13 agosto 2025, pubblicato nella Gazzetta ufficiale il 26 agosto 2025, ha abbassato il coefficiente di conversione dell’elettricità utilizzato nel calcolo del DPE. Questo cambiamento tecnico ha un impatto diretto sulle etichette degli edifici riscaldati elettricamente.
Per i condomini dotati di convettori elettrici o pompe di calore collettive, questo nuovo coefficiente può migliorare la classe energetica senza alcun lavoro. L’amministratore che programma un DPE collettivo deve assicurarsi che il diagnostico applichi correttamente i parametri di calcolo aggiornati.
Questa evoluzione non elimina la necessità di ristrutturare gli edifici più energivori, ma modifica l’urgenza percepita dai condomini. Un edificio che passava da F a E grazie al nuovo coefficiente potrebbe vedere i suoi condomini meno inclini a votare per lavori costosi. L’amministratore deve anticipare questo effetto nella sua comunicazione prima dell’assemblea generale.
La combinazione del calendario ora completo, dell’esigenza di certificazione “con menzione” e dell’evoluzione recente dei parametri di calcolo pone l’amministratore di fronte a scelte tecniche che vanno oltre la semplice messa in conformità. Il DPE collettivo rimane il punto di ingresso verso il piano pluriennale di lavori e, a lungo termine, verso la ristrutturazione energetica globale dell’edificio.
