De energiediagnose in een VvE is niet slechts een administratieve formaliteit. Sinds 1 januari 2026 moeten alle VvE’s met 50 of minder eenheden waarvan de bouwvergunning dateert van vóór 2013 beschikken over een collectieve energieprestatie-indicator (DPE). De door de wet Klimaat en Veerkracht opgelegde tijdlijn is nu compleet in het vasteland, en de rol van de syndicus in dit proces verdient een nauwkeurige lezing van de verplichtingen, kosten en beschikbare mogelijkheden.
Tijdlijn van de collectieve DPE: hoe staat het met de VvE’s in 2026
De fasering die door de wet Klimaat en Veerkracht is ingevoerd, heeft drie opeenvolgende niveaus geïntroduceerd. Alle VvE’s op het vasteland waarvan de bouwvergunning ouder is dan 1 januari 2013 zijn nu betrokken.
| Grootte van de VvE | Verplichte datum | Status in 2026 |
|---|---|---|
| Meer dan 200 eenheden | 1 januari 2024 | Verplichting van kracht |
| Tussen 50 en 200 eenheden | 1 januari 2025 | Verplichting van kracht |
| 50 eenheden of minder | 1 januari 2026 | Verplichting van kracht |
Voor de overzeese gebieden (Guadeloupe, Martinique, Guyana, Réunion, Mayotte), is de deadline vastgesteld op 1 januari 2028. VvE’s die al een geldige collectieve DPE hebben uitgevoerd, behouden de geldigheid gedurende tien jaar.
Gebouwen in monopropietaire eigendom (één eigenaar voor het gehele collectieve gebouw) volgen dezelfde tijdlijn als de VvE’s met meer dan 200 eenheden, met een effectieve verplichting sinds 1 januari 2024.
Om dieper in te gaan op de energiediagnose voor VvE’s op Place A, verdienen verschillende operationele punten verduidelijking voordat de algemene vergadering plaatsvindt.
Collectieve DPE met vermelding: een vereiste die de syndicus moet controleren
Een technisch punt dat vaak over het hoofd wordt gezien, betreft de kwalificatie van de diagnosticeerder. De collectieve DPE moet worden uitgevoerd door een gecertificeerde professional met de specifieke vermelding “DPE met vermelding”. Deze certificering is verschillend van die vereist voor een individuele DPE van een woning.
Concreet kan een diagnosticeerder zonder vermelding geen geldige collectieve DPE opstellen. De syndicus die de dienst bestelt, moet bewijs van deze certificering eisen voordat hij het contract ondertekent. Een DPE die zonder deze kwalificatie is uitgevoerd, stelt de VvE bloot aan een juridisch betwistbaar document.
Het verschil ligt in de reikwijdte van de analyse. De collectieve DPE dekt het gehele gebouw, inclusief gemeenschappelijke delen, en omvat de verwarmingssystemen, airconditioning en collectieve productie van warm tapwater. De diagnosticeerder “met vermelding” beheerst de rekenmethode die is aangepast voor volledige gebouwen, terwijl de individuele DPE beperkt is tot één eenheid.
- Controleer de certificering “met vermelding” van de diagnosticeerder voordat u een bestelling plaatst
- Vraag het ADEME-identificatienummer van de professional voor online controle
- Zorg ervoor dat de offerte het gehele gebouw dekt (privé- en gemeenschappelijke delen)
- Eis de overdracht van de DPE aan de ADEME, een wettelijke verplichting van de diagnosticeerder
Rol van de syndicus bij de stemming en financiering van de energiediagnose
De syndicus is verantwoordelijk voor het opnemen van de uitvoering van de collectieve DPE op de agenda van de algemene vergadering. De stemming gebeurt met een eenvoudige meerderheid volgens artikel 24 van de wet van 10 juli 1965, wat de goedkeuring vergemakkelijkt in vergelijking met zware werkzaamheden die versterkte meerderheden vereisen.
Als de algemene vergadering echter de resolutie verwerpt, kan de syndicus de diagnose niet opleggen. Hij zal het punt opnieuw op de agenda van een volgende AV moeten zetten. Deze situatie creëert een risico op niet-naleving, aangezien de wettelijke verplichting onafhankelijk van de stemming van de VvE-leden loopt.
De kosten van de collectieve DPE variëren afhankelijk van de grootte en complexiteit van het gebouw. Deze kosten worden verdeeld onder de VvE-leden volgens de aandeelhouders van de algemene kosten. Er is geen specifieke publieke hulp die de collectieve DPE financiert, maar het vormt een voorwaarde om toegang te krijgen tot de financieringsmechanismen voor energiebesparende renovatiewerkzaamheden (MaPrimeRénov’ VvE, CEE).
Collectieve DPE en meerjarig werkplan: concrete samenhang
De collectieve DPE leidt niet direct tot werkzaamheden. Het levert een energie-label (A tot G) en een schatting van de broeikasgasemissies van het gebouw. Het project van meerjarig werkplan (PPT) vertaalt de diagnose in een programma van acties met een kostenraming over tien jaar.
De PPT, die ook verplicht is gesteld door de wet Klimaat en Veerkracht, is gebaseerd op de resultaten van de collectieve DPE (of een DTG als deze bestaat). De syndicus heeft er dus belang bij om beide processen te coördineren om te voorkomen dat er overlappende diagnoses worden uitgevoerd.
- De collectieve DPE evalueert de algehele prestaties van het gebouw en kent een energieklasse toe
- De PPT identificeert de prioritaire werkzaamheden en stelt een tijdschema voor over tien jaar voor
- De energie-audit, die completer is, prioriteert de renovatiescenario’s met hun geschatte kosten
Een recent uitgevoerde DTG kan vrijstelling bieden van bepaalde analyses, maar vervangt de collectieve DPE niet, die een afzonderlijke verplichting blijft. De syndicus moet deze documenten onderscheiden om een samenhangend dossier aan de VvE-leden voor te leggen.
Aangepaste elektrische conversiefactor: een parameter om in de gaten te houden
De beschikking van 13 augustus 2025, gepubliceerd in het Staatsblad op 26 augustus 2025, heeft de conversiefactor voor elektriciteit die wordt gebruikt bij de berekening van de DPE verlaagd. Deze technische wijziging heeft directe gevolgen voor de labels van gebouwen die elektrisch verwarmd worden.
Voor VvE’s die zijn uitgerust met elektrische convectoren of collectieve warmtepompen, kan deze nieuwe factor de energieklasse verbeteren zonder enige werkzaamheden. De syndicus die een collectieve DPE plant, moet ervoor zorgen dat de diagnosticeerder de actuele rekenparameters toepast.
Deze evolutie schrapt de noodzaak niet om de meest energie-intensieve gebouwen te renoveren, maar verandert wel de urgentie zoals die door de VvE-leden wordt waargenomen. Een gebouw dat van F naar E gaat dankzij de nieuwe factor, kan ervoor zorgen dat de VvE-leden minder geneigd zijn om dure werkzaamheden goed te keuren. De syndicus moet dit effect anticiperen in zijn communicatie vóór de algemene vergadering.
De combinatie van de inmiddels complete tijdlijn, de vereiste certificering “met vermelding” en de recente wijziging van de rekenparameters plaatst de syndicus voor technische afwegingen die verder gaan dan louter naleving. De collectieve DPE blijft de toegangspoort naar het meerjarig werkplan en, op termijn, naar de algehele energierenovatie van het gebouw.
