Die Immobilieninvestition bezeichnet den Erwerb eines Objekts mit dem Ziel, Mieteinnahmen oder einen Gewinn beim Wiederverkauf zu erzielen. Im Jahr 2026 durchläuft der Markt eine besondere Phase: Die Produktion von Wohnkrediten ist 2025 um fast 30 % gestiegen, so die Banque de France, aber dieser Anstieg kommt vor allem den Eigentümern zugute, nicht den Mietinvestoren. Das Verständnis dieser Dynamik vor dem Einstieg verändert die Herangehensweise an den ersten Kauf.
DPE und thermische Durchlasser: der regulatorische Filter, den Anfänger unterschätzen
Seit Januar 2025 dürfen Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G im Energieausweis nicht mehr vermietet werden. Die Wohnungen mit der Klasse F folgen 2028, dann die mit der Klasse E im Jahr 2034. Für einen Anfänger im Investment bestimmt der DPE direkt die Fähigkeit, ein Objekt zu vermieten.
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Ein älteres Apartment zu einem guten Preis zu kaufen, ohne das Energieetikett zu überprüfen, birgt ein kostspieliges Szenario: verpflichtende Renovierungsarbeiten vor jeder Vermietung, mehrere Monate ohne Mieteinnahmen und ein zusätzliches Budget, das schwer vorhersehbar ist.
Objekte der Klassen E oder F werden oft unter dem Marktpreis gehandelt. Das ist eine echte Gelegenheit, vorausgesetzt, die Kosten für die energetische Sanierung werden von Anfang an in den Finanzierungsplan integriert. Ohne diese Projektion entspricht die auf dem Papier angegebene Rentabilität nicht der tatsächlichen Rentabilität. Mehrere Ressourcen ermöglichen die Bewertung der verfügbaren Objekte nach ihrem Mietpotenzial, insbesondere auf der Website Public Immo, die Investitionsmöglichkeiten in verschiedenen geografischen Zonen auflistet.
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Immobilienkredit im Jahr 2026: ein selektiverer Zugang für Mietinvestitionen
Die Zinssätze haben sich nach dem Rückgang, der 2024 begann, stabilisiert. Die Banken vergeben wieder Kredite, unterscheiden jedoch deutlich zwischen Anträgen für Hauptwohnsitze und solchen für Mietinvestitionen. Der maximale Verschuldungsgrad bleibt auf 35 % des Einkommens festgelegt, einschließlich Versicherung.
Für eine erste Investition verlangen die Banken oft eine Eigenkapitalquote, die mindestens die Notarkosten und die Garantiegebühren abdeckt. Die Zeiten, in denen man eine Mietinvestition ohne Schwierigkeiten mit 110 % finanzierte, sind vorbei.
Ein selten angesprochenes Thema: Die prognostizierten Mieteinnahmen werden nur zu 70 % in die Berechnung der Kreditfähigkeit einbezogen. Mit anderen Worten, eine geschätzte Miete von 800 Euro zählt nur mit 560 Euro im Bankdossier. Diese Diskrepanz verringert die tatsächliche Kreditfähigkeit und zwingt dazu, das Erwerbsbudget nach unten anzupassen.
Mietrendite: den Nettorendite vor der Unterzeichnung berechnen
Die Bruttorendite wird berechnet, indem die jährliche Miete durch den Kaufpreis, einschließlich Gebühren, geteilt wird. Diese Zahl, die oft in den Anzeigen hervorgehoben wird, spiegelt nicht die Realität wider. Nur die Nettorendite, nach Abzügen, Grundsteuer und Besteuerung, misst die tatsächliche Leistung.
Die Posten, die von der Bruttomiete abgezogen werden müssen, um die Nettorendite zu erhalten, sind zahlreicher als man denkt:
- Die Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und in einigen mittelgroßen Städten ein bis zwei Monatsmieten ausmachen kann
- Die nicht auf den Mieter umlegbaren Hausgeldkosten (Fassadenrenovierung, große Instandhaltung, Verwalterhonorare)
- Die Versicherung für nicht selbst bewohnte Eigentümer, die für jeden Vermieter obligatorisch ist
- Die Leerstandszeiten, also die Monate ohne Mieter zwischen zwei Mietverträgen
- Die Besteuerung der Mieteinnahmen, die vom gewählten Regime abhängt (Mikro-Immobilien oder reales Regime)
Ein Objekt, das mit einer attraktiven Bruttorendite angezeigt wird, kann sich als mittelmäßig herausstellen, sobald diese Posten berücksichtigt werden. Der Unterschied zwischen brutto und netto übersteigt häufig zwei Prozentpunkte.
Steuerregime der Mieteinnahmen: Mikro-Immobilien oder reales Regime
Bei unmöblierten Vermietungen existieren zwei Regime. Das Mikro-Immobilien wird automatisch angewendet, wenn die jährlichen Mieteinnahmen unter 15.000 Euro bleiben. Es gewährt einen Pauschalabzug von 30 % auf die erhaltenen Mieten. Einfach zu deklarieren, eignet es sich für Investoren mit geringen tatsächlichen Kosten.
Das reale Regime ermöglicht es, alle tatsächlich getragenen Kosten abzuziehen: Kreditzinsen, Arbeiten, Versicherung, Verwaltungskosten. Für ein älteres Objekt, das Renovierungsarbeiten benötigt, führt das reale Regime oft zu einem steuerlichen Defizit, das auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann, bis zu den gesetzlich festgelegten Grenzen. Dieser Mechanismus senkt die Einkommensteuer über mehrere Jahre.
Die Wahl zwischen diesen beiden Regimen erfolgt zum Zeitpunkt der ersten Erklärung. Die Entscheidung für das reale Regime bindet für mindestens drei Jahre. Eine Simulation beider Optionen vor dem Kauf hilft, einen steuerlichen Fehler zu vermeiden, der die Nettorentabilität während der gesamten Laufzeit des Engagements belasten würde.
Investoren im Rückgang bei Neubauten: was sich für Anfänger ändert
In der Île-de-France machten Investoren im ersten Halbjahr 2026 nur noch etwa 16 % der Verkäufe neuer Wohnungen aus, im Vergleich zu fast dem Doppelten im Durchschnitt der letzten zehn Jahre, so das Zentrum für Immobilienanalysen und -prognosen (Capem). Die Neubauprojekte sind nun in erster Linie für die Erstkäufer gedacht.
Für einen Anfänger hat diese Situation zwei konkrete Folgen. Der Wettbewerb unter den Investoren nimmt ab, was Spielräume für Verhandlungen bei bestimmten Objekten eröffnen kann. Gleichzeitig sind die neuen Objekte für die Nutzung optimiert, nicht für die Mietrendite: größere Flächen, komfortorientierte Ausstattungen, höhere Preise pro Quadratmeter. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist mechanisch niedriger als bei renovierten Altbauten.
Die alten Objekte mit Renovierungsbedarf bleiben das Segment mit den höchsten Nettorenditen, vorausgesetzt, man beherrscht den Bereich der energetischen Sanierung und wählt einen Standort, an dem die Mietnachfrage stark ist. Der Mangel an Mietwohnungen in vielen französischen Agglomerationen hält den Mietdruck aufrecht, der die Einnahmen sichert, entbindet jedoch nicht von der Analyse der Leerstände von Viertel zu Viertel.
Die erste Immobilieninvestition hängt weniger von Intuition ab als von drei technischen Entscheidungen: dem DPE des anvisierten Objekts, dem gewählten Steuerregime und der ehrlichen Berechnung der Nettorendite. Eine gut strukturierte Tabelle schützt besser als eine Schwärmerei.