La distinction entre assurance habitation et assurance emprunteur reste floue dans beaucoup de guides grand public, alors que ces deux contrats obéissent à des logiques juridiques et actuarielles distinctes. Leur articulation conditionne pourtant le niveau réel de protection d’un bien immobilier, du financement à l’occupation.
Surprime catastrophes naturelles : ce qui change concrètement sur les contrats MRH
Un arrêté du 22 décembre 2023 a relevé la surprime catastrophes naturelles applicable aux contrats de dommages aux biens. Depuis le 1er janvier 2025, cette surprime est passée de 12 % à 20 % des cotisations habitation. Pour les contrats automobiles, le taux est passé de 6 % à 9 %.
Ce relèvement n’est pas anodin. Il traduit la volonté de rééquilibrer le régime CatNat, structurellement déficitaire. Concrètement, sur un contrat MRH dont la cotisation annuelle s’élève à quelques centaines d’euros, la part dédiée aux catastrophes naturelles augmente de manière sensible, sans que l’assuré puisse s’y soustraire.
Nous observons que cette hausse réglementaire se cumule avec la tendance inflationniste des primes. Assurland.com constate une hausse moyenne des tarifs habitation de 13 % entre 2025 et 2026, avec des disparités régionales marquées. La Nouvelle-Aquitaine, la Bourgogne-Franche-Comté et le Grand Est sont les zones les plus touchées, en raison de leur exposition aux aléas climatiques.
Pour approfondir les mécanismes de tarification et les différents types de couverture immobilière, l’assurance sur Bulle Immobilière détaille les paramètres à surveiller lors d’une souscription.
Assurance emprunteur : quotité, délais de carence et loi Lemoine
L’assurance de prêt immobilier couvre le remboursement du capital restant dû en cas de décès, d’invalidité permanente totale (IPT), d’invalidité permanente partielle (IPP), d’incapacité temporaire totale (ITT) ou de perte d’emploi. La question centrale lors de la souscription reste la répartition de la quotité entre co-emprunteurs.
Une quotité de 100 % sur chaque tête offre une couverture maximale mais double le coût. Opter pour 50/50 réduit la prime mais expose le co-emprunteur survivant à devoir assumer la moitié des mensualités. Nous recommandons d’ajuster la quotité au différentiel de revenus entre les emprunteurs plutôt qu’à un partage symétrique par défaut.
Délai de carence et délai de franchise
Ces deux notions sont souvent confondues. Le délai de carence désigne la période après souscription pendant laquelle aucune garantie ne peut être activée. Le délai de franchise, lui, court à partir de la survenance du sinistre : l’assureur ne prend le relais qu’une fois cette période écoulée.
- La garantie décès comporte rarement un délai de carence, sauf en cas de suicide la première année du contrat.
- La garantie ITT prévoit généralement un délai de franchise de 90 jours, aligné sur le régime de la Sécurité sociale.
- La garantie perte d’emploi, quand elle existe, cumule souvent un délai de carence de plusieurs mois et une franchise de durée comparable.
Résiliation infra-annuelle et loi Lemoine
Depuis la loi Lemoine, tout emprunteur peut résilier son assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire. Cette faculté a ouvert la délégation d’assurance à une concurrence plus large, mais le taux de substitution effective reste modéré. Beaucoup d’emprunteurs ne comparent pas les conditions de garantie au-delà du seul critère du taux.
La DGCCRF surveille les pratiques des établissements prêteurs qui freinent la substitution. Vérifier l’équivalence de garanties exigée par la banque est la première étape avant toute résiliation.
Garanties MRH : les exclusions que les assurés découvrent au sinistre
Le contrat multirisques habitation couvre en principe l’incendie, le dégât des eaux, le vol, le bris de glace, les catastrophes naturelles et technologiques, la tempête et les dommages électriques. Cette liste standard masque des exclusions fréquentes.
- Les biens professionnels stockés au domicile ne sont pas couverts, sauf extension spécifique au contrat.
- Les objets de valeur sont plafonnés, parfois à un pourcentage très faible du capital mobilier assuré.
- Le défaut d’entretien du logement (canalisation non réparée, toiture vétuste) peut justifier un refus de prise en charge, même pour un dégât des eaux classique.
- Les dommages causés par un animal de compagnie relèvent de la responsabilité civile vie privée, pas de la garantie dommages aux biens.
Nous recommandons de relire les clauses d’exclusion avant tout sinistre, pas après. La notice d’information, annexée au contrat, détaille les conditions de mise en jeu de chaque garantie.
Articuler assurance habitation et assurance emprunteur dans un projet immobilier
L’assurance habitation protège le bien physique et la responsabilité de l’occupant. L’assurance emprunteur protège le remboursement du crédit. Ces deux couvertures ne se substituent pas l’une à l’autre, mais elles interagissent à un moment précis : la survenance d’un sinistre grave qui rend le bien inhabitable tout en empêchant l’emprunteur de travailler.
Dans ce scénario, la MRH indemnise les dommages matériels (reconstruction, relogement temporaire) tandis que l’assurance emprunteur prend en charge les mensualités du prêt via la garantie ITT ou IPT. Si l’une des deux est sous-dimensionnée, le reste à charge peut compromettre l’ensemble du projet patrimonial.
L’arbitrage budgétaire entre ces deux postes mérite d’être pensé globalement. Réduire la cotisation MRH en acceptant des franchises élevées peut sembler rationnel, mais un sinistre important avec franchise de plusieurs milliers d’euros, combiné à un délai de franchise ITT de 90 jours sur le prêt, crée une période de vulnérabilité financière réelle. Mieux vaut calibrer les deux contrats ensemble, en tenant compte du taux d’endettement et de l’épargne de précaution disponible.