Die Unterscheidung zwischen Wohngebäudeversicherung und Kreditnehmerversicherung bleibt in vielen allgemeinen Leitfäden unklar, obwohl diese beiden Verträge unterschiedlichen rechtlichen und aktuarischen Logiken unterliegen. Ihre Verknüpfung bestimmt jedoch das tatsächliche Schutzniveau einer Immobilie, von der Finanzierung bis zur Nutzung.
Zusatzprämie für Naturkatastrophen: Was sich konkret bei den MRH-Verträgen ändert
Eine Verordnung vom 22. Dezember 2023 hat die Zusatzprämie für Naturkatastrophen, die auf Sachversicherungsverträge anwendbar ist, erhöht. Seit dem 1. Januar 2025 ist diese Zusatzprämie von 12 % auf 20 % der Wohngebäudeprämien gestiegen. Bei Kfz-Versicherungen ist der Satz von 6 % auf 9 % gestiegen.
Diese Erhöhung ist nicht unerheblich. Sie spiegelt den Willen wider, das strukturell defizitäre CatNat-Regime auszugleichen. Konkret erhöht sich bei einem MRH-Vertrag, dessen jährliche Prämie einige Hundert Euro beträgt, der Anteil, der für Naturkatastrophen vorgesehen ist, erheblich, ohne dass der Versicherte sich dem entziehen kann.
Wir beobachten, dass dieser regulatorische Anstieg sich mit dem inflationären Trend der Prämien kumuliert. Assurland.com stellt einen durchschnittlichen Anstieg der Wohngebäudetarife um 13 % zwischen 2025 und 2026 fest, mit ausgeprägten regionalen Unterschieden. Nouvelle-Aquitaine, Bourgogne-Franche-Comté und Grand Est sind die am stärksten betroffenen Gebiete, aufgrund ihrer Exposition gegenüber klimatischen Risiken.
Um die Mechanismen der Preisgestaltung und die verschiedenen Arten der Immobiliendeckung zu vertiefen, erläutert die Versicherung auf Bulle Immobilière die Parameter, die bei einem Abschluss zu beachten sind.
Kreditnehmerversicherung: Quote, Wartezeiten und Gesetz Lemoine
Die Immobilienkreditversicherung deckt die Rückzahlung des noch ausstehenden Kapitals im Falle von Tod, dauerhafter totaler Invalidität (IPT), dauerhafter teilweiser Invalidität (IPP), vorübergehender totaler Arbeitsunfähigkeit (ITT) oder Arbeitslosigkeit. Die zentrale Frage beim Abschluss bleibt die Verteilung der Quote zwischen den Mitdarlehensnehmern.
Eine Quote von 100 % auf jede Person bietet maximalen Schutz, verdoppelt jedoch die Kosten. Sich für 50/50 zu entscheiden, senkt die Prämie, setzt den überlebenden Mitdarlehensnehmer jedoch dem Risiko aus, die Hälfte der Raten zu tragen. Wir empfehlen, die Quote an den Einkommensunterschied zwischen den Darlehensnehmern anzupassen, anstatt standardmäßig eine symmetrische Aufteilung vorzunehmen.
Wartezeit und Selbstbehalt
Diese beiden Begriffe werden oft verwechselt. Die Wartezeit bezeichnet den Zeitraum nach dem Abschluss, in dem keine Garantie aktiviert werden kann. Der Selbstbehalt hingegen beginnt mit dem Eintritt des Schadensereignisses: Der Versicherer tritt erst nach Ablauf dieses Zeitraums ein.
- Die Todesfallversicherung hat selten eine Wartezeit, es sei denn, es handelt sich um Suizid im ersten Vertragsjahr.
- Die ITT-Garantie sieht in der Regel eine Selbstbehaltzeit von 90 Tagen vor, die mit dem System der Sozialversicherung übereinstimmt.
- Die Arbeitslosigkeitsgarantie, wenn sie existiert, kumuliert oft eine Wartezeit von mehreren Monaten und eine vergleichbare Selbstbehaltzeit.
Jährliche Kündigung und Gesetz Lemoine
Seit dem Gesetz Lemoine kann jeder Darlehensnehmer seine Kreditversicherung jederzeit kündigen, ohne auf das Jubiläumsdatum warten zu müssen. Diese Möglichkeit hat die Versicherungsdelegation einem breiteren Wettbewerb geöffnet, aber die tatsächliche Austauschrate bleibt moderat. Viele Darlehensnehmer vergleichen die Garantiebedingungen nicht über das einzige Kriterium des Satzes hinaus.
Die DGCCRF überwacht die Praktiken der kreditgebenden Institutionen, die den Austausch behindern. Die Überprüfung der von der Bank geforderten Garantieäquivalenz ist der erste Schritt vor jeder Kündigung.
MRH-Garantien: Die Ausschlüsse, die Versicherte beim Schadensfall entdecken
Der Multirisiko-Wohngebäudevertrag deckt grundsätzlich Feuer, Wasserschäden, Diebstahl, Glasbruch, Natur- und Technologiekatastrophen, Stürme und elektrische Schäden ab. Diese Standardliste verbirgt häufige Ausschlüsse.
- Berufliche Gegenstände, die zu Hause gelagert werden, sind nicht abgedeckt, es sei denn, es gibt eine spezifische Erweiterung im Vertrag.
- Wertgegenstände sind oft auf einen sehr geringen Prozentsatz des versicherten beweglichen Kapitals begrenzt.
- Ein Mangel an Wartung des Wohnraums (nicht reparierte Rohrleitungen, veraltetes Dach) kann eine Ablehnung der Übernahme rechtfertigen, selbst bei einem klassischen Wasserschaden.
- Schäden, die durch ein Haustier verursacht werden, fallen unter die private Haftpflichtversicherung, nicht unter die Sachversicherung.
Wir empfehlen, die Ausschlussklauseln vor jedem Schadensfall zu überprüfen, nicht danach. Das Informationsblatt, das dem Vertrag beigefügt ist, beschreibt die Bedingungen für die Inanspruchnahme jeder Garantie.
Wohngebäudeversicherung und Kreditnehmerversicherung in einem Immobilienprojekt verknüpfen
Die Wohngebäudeversicherung schützt das physische Eigentum und die Verantwortung des Mieters. Die Kreditnehmerversicherung schützt die Rückzahlung des Kredits. Diese beiden Deckungen ersetzen sich nicht gegenseitig, sondern interagieren zu einem bestimmten Zeitpunkt: dem Eintritt eines schweren Schadensereignisses, das das Eigentum unbewohnbar macht und den Kreditnehmer daran hindert, zu arbeiten.
In diesem Szenario entschädigt die MRH die Sachschäden (Wiederaufbau, vorübergehende Unterbringung), während die Kreditnehmerversicherung die Raten des Kredits über die ITT- oder IPT-Garantie übernimmt. Wenn einer der beiden Verträge unterdimensioniert ist, kann der verbleibende Eigenanteil das gesamte Vermögensprojekt gefährden.
Die Budgetabstimmung zwischen diesen beiden Posten sollte ganzheitlich betrachtet werden. Die Senkung der MRH-Prämie durch die Akzeptanz hoher Selbstbehalte mag rational erscheinen, aber ein erheblicher Schaden mit einem Selbstbehalt von mehreren Tausend Euro, kombiniert mit einer ITT-Selbstbehaltzeit von 90 Tagen auf dem Kredit, schafft eine Phase realer finanzieller Verwundbarkeit. Es ist besser, beide Verträge gemeinsam zu kalibrieren, unter Berücksichtigung der Verschuldungsquote und der verfügbaren Notfallersparnisse.
