A distinção entre seguro residencial e seguro de empréstimo permanece vaga em muitos guias de consumo, enquanto esses dois contratos obedecem a lógicas jurídicas e atuariais distintas. Sua articulação, no entanto, condiciona o nível real de proteção de um imóvel, do financiamento à ocupação.
Suprimento para catástrofes naturais: o que muda concretamente nos contratos MRH
Um decreto de 22 de dezembro de 2023 aumentou o suprimento para catástrofes naturais aplicável aos contratos de danos aos bens. Desde 1º de janeiro de 2025, esse suprimento passou de 12 % para 20 % das contribuições de habitação. Para os contratos automotivos, a taxa passou de 6 % para 9 %.
Esse aumento não é trivial. Ele reflete a vontade de reequilibrar o regime CatNat, estruturalmente deficitário. Concretamente, em um contrato MRH cuja contribuição anual é de algumas centenas de euros, a parte dedicada às catástrofes naturais aumenta de forma significativa, sem que o segurado possa se isentar disso.
Observamos que esse aumento regulatório se acumula com a tendência inflacionária das tarifas. Assurland.com constata um aumento médio das tarifas de habitação de 13 % entre 2025 e 2026, com disparidades regionais marcantes. A Nova Aquitânia, a Borgonha-Franco-Condado e o Grande Leste são as áreas mais afetadas, devido à sua exposição aos riscos climáticos.
Para aprofundar os mecanismos de precificação e os diferentes tipos de cobertura imobiliária, o seguro na Bulle Imobilière detalha os parâmetros a serem observados durante a contratação.
Seguro de empréstimo: quota, prazos de carência e lei Lemoine
O seguro de empréstimo imobiliário cobre o reembolso do capital restante em caso de falecimento, invalidez permanente total (IPT), invalidez permanente parcial (IPP), incapacidade temporária total (ITT) ou perda de emprego. A questão central durante a contratação permanece a distribuição da quota entre co-emprendedores.
Uma quota de 100 % sobre cada cabeça oferece uma cobertura máxima, mas dobra o custo. Optar por 50/50 reduz o prêmio, mas expõe o co-emprendedor sobrevivente a ter que assumir metade das parcelas. Recomendamos ajustar a quota ao diferencial de renda entre os emprestadores, em vez de uma divisão simétrica por padrão.
Prazos de carência e prazos de franquia
Essas duas noções são frequentemente confundidas. O prazo de carência designa o período após a contratação durante o qual nenhuma garantia pode ser ativada. O prazo de franquia, por sua vez, começa a contar a partir da ocorrência do sinistro: o segurador só assume o controle após esse período ter expirado.
- A garantia de falecimento raramente tem um prazo de carência, exceto em caso de suicídio no primeiro ano do contrato.
- A garantia ITT geralmente prevê um prazo de franquia de 90 dias, alinhado ao regime da Segurança Social.
- A garantia de perda de emprego, quando existe, muitas vezes acumula um prazo de carência de vários meses e uma franquia de duração comparável.
Rescisão infra-anual e lei Lemoine
Desde a lei Lemoine, todo emprendedor pode rescindir seu seguro de empréstimo a qualquer momento, sem esperar pela data de aniversário. Essa faculdade abriu a delegação de seguros a uma concorrência mais ampla, mas a taxa de substituição efetiva permanece moderada. Muitos emprestadores não comparam as condições de garantia além do único critério da taxa.
A DGCCRF monitora as práticas das instituições financeiras que dificultam a substituição. Verificar a equivalência de garantias exigida pelo banco é o primeiro passo antes de qualquer rescisão.
Garantias MRH: as exclusões que os segurados descobrem no sinistro
O contrato de multirrisco residencial cobre, em princípio, incêndio, danos por água, roubo, quebra de vidro, catástrofes naturais e tecnológicas, tempestades e danos elétricos. Essa lista padrão oculta exclusões frequentes.
- Bens profissionais armazenados na residência não estão cobertos, exceto em extensão específica ao contrato.
- Objetos de valor têm um limite, às vezes a um percentual muito baixo do capital mobiliário segurado.
- A falta de manutenção da residência (canalização não reparada, telhado deteriorado) pode justificar uma recusa de cobertura, mesmo para um dano por água clássico.
- Os danos causados por um animal de estimação pertencem à responsabilidade civil da vida privada, não à garantia de danos aos bens.
Recomendamos reler as cláusulas de exclusão antes de qualquer sinistro, e não depois. O aviso de informação, anexado ao contrato, detalha as condições de ativação de cada garantia.
Articular seguro residencial e seguro de empréstimo em um projeto imobiliário
O seguro residencial protege o bem físico e a responsabilidade do ocupante. O seguro de empréstimo protege o reembolso do crédito. Essas duas coberturas não se substituem uma à outra, mas interagem em um momento específico: a ocorrência de um sinistro grave que torna o bem inabitável enquanto impede o emprendedor de trabalhar.
Nesse cenário, a MRH indeniza os danos materiais (reconstrução, realocação temporária), enquanto o seguro de empréstimo cobre as parcelas do empréstimo através da garantia ITT ou IPT. Se uma das duas estiver subdimensionada, o restante a ser pago pode comprometer todo o projeto patrimonial.
A arbitragem orçamentária entre esses dois itens merece ser pensada de forma global. Reduzir a contribuição da MRH aceitando franquias elevadas pode parecer racional, mas um sinistro significativo com franquia de vários milhares de euros, combinado com um prazo de franquia ITT de 90 dias sobre o empréstimo, cria um período de vulnerabilidade financeira real. É melhor calibrar os dois contratos juntos, levando em conta a taxa de endividamento e a poupança de precaução disponível.
