La distinción entre seguro de hogar y seguro de crédito sigue siendo confusa en muchas guías para el público, mientras que estos dos contratos obedecen a lógicas jurídicas y actuariales distintas. Su articulación condiciona, sin embargo, el nivel real de protección de un bien inmueble, desde la financiación hasta la ocupación.
Supraprecio por catástrofes naturales: lo que cambia concretamente en los contratos MRH
Un decreto del 22 de diciembre de 2023 ha elevado el supraprecio por catástrofes naturales aplicable a los contratos de daños a bienes. Desde el 1 de enero de 2025, este supraprecio ha pasado de 12 % a 20 % de las cotizaciones de hogar. Para los contratos de automóviles, la tasa ha pasado del 6 % al 9 %.
Este aumento no es trivial. Refleja la voluntad de reequilibrar el régimen CatNat, estructuralmente deficitario. Concretamente, en un contrato MRH cuya cotización anual asciende a unos cientos de euros, la parte dedicada a las catástrofes naturales aumenta de manera significativa, sin que el asegurado pueda eludirlo.
Observamos que este aumento regulatorio se suma a la tendencia inflacionista de las primas. Assurland.com constata un aumento medio de las tarifas de hogar del 13 % entre 2025 y 2026, con disparidades regionales marcadas. Nueva Aquitania, Borgoña-Franco Condado y Gran Este son las zonas más afectadas, debido a su exposición a los riesgos climáticos.
Para profundizar en los mecanismos de tarificación y los diferentes tipos de cobertura inmobiliaria, el seguro en Bulle Immobilière detalla los parámetros a tener en cuenta al suscribirse.
Seguro de crédito: cuota, plazos de carencia y ley Lemoine
El seguro de préstamo hipotecario cubre el reembolso del capital pendiente en caso de fallecimiento, invalidez permanente total (IPT), invalidez permanente parcial (IPP), incapacidad temporal total (ITT) o pérdida de empleo. La cuestión central al suscribirse sigue siendo la distribución de la cuota entre co-prestatarios.
Una cuota del 100 % por cada cabeza ofrece una cobertura máxima pero duplica el costo. Optar por 50/50 reduce la prima pero expone al co-prestatario sobreviviente a tener que asumir la mitad de las mensualidades. Recomendamos ajustar la cuota al diferencial de ingresos entre los prestatarios en lugar de un reparto simétrico por defecto.
Plazo de carencia y plazo de franquicia
Estos dos conceptos a menudo se confunden. El plazo de carencia designa el período tras la suscripción durante el cual ninguna garantía puede ser activada. El plazo de franquicia, en cambio, comienza a partir de la ocurrencia del siniestro: el asegurador solo toma el relevo una vez que este período ha transcurrido.
- La garantía de fallecimiento rara vez tiene un plazo de carencia, excepto en caso de suicidio durante el primer año del contrato.
- La garantía ITT generalmente prevé un plazo de franquicia de 90 días, alineado con el régimen de la Seguridad Social.
- La garantía de pérdida de empleo, cuando existe, a menudo acumula un plazo de carencia de varios meses y una franquicia de duración comparable.
Rescisión infra-anual y ley Lemoine
Desde la ley Lemoine, cualquier prestatario puede rescindir su seguro de préstamo en cualquier momento, sin esperar la fecha de aniversario. Esta facultad ha abierto la delegación de seguros a una competencia más amplia, pero la tasa de sustitución efectiva sigue siendo moderada. Muchos prestatarios no comparan las condiciones de garantía más allá del único criterio de la tasa.
La DGCCRF supervisa las prácticas de las entidades prestamistas que frenan la sustitución. Verificar la equivalencia de garantías exigida por el banco es el primer paso antes de cualquier rescisión.
Garantías MRH: las exclusiones que los asegurados descubren en el siniestro
El contrato de multirriesgos de hogar cubre en principio el incendio, los daños por agua, el robo, la rotura de cristales, las catástrofes naturales y tecnológicas, la tormenta y los daños eléctricos. Esta lista estándar oculta exclusiones frecuentes.
- Los bienes profesionales almacenados en el hogar no están cubiertos, salvo extensión específica en el contrato.
- Los objetos de valor tienen un límite, a veces a un porcentaje muy bajo del capital mobiliario asegurado.
- La falta de mantenimiento de la vivienda (canalización no reparada, tejado envejecido) puede justificar un rechazo de cobertura, incluso para un daño por agua clásico.
- Los daños causados por una mascota corresponden a la responsabilidad civil de la vida privada, no a la garantía de daños a bienes.
Recomendamos releer las cláusulas de exclusión antes de cualquier siniestro, no después. El aviso de información, anexo al contrato, detalla las condiciones de activación de cada garantía.
Articular seguro de hogar y seguro de crédito en un proyecto inmobiliario
El seguro de hogar protege el bien físico y la responsabilidad del ocupante. El seguro de crédito protege el reembolso del préstamo. Estas dos coberturas no se sustituyen entre sí, sino que interactúan en un momento preciso: la ocurrencia de un siniestro grave que hace que el bien sea inhabitable mientras impide al prestatario trabajar.
En este escenario, la MRH indemniza los daños materiales (reconstrucción, realojamiento temporal) mientras que el seguro de crédito se encarga de las mensualidades del préstamo a través de la garantía ITT o IPT. Si una de las dos está subdimensionada, el resto a cargo puede comprometer todo el proyecto patrimonial.
El arbitraje presupuestario entre estos dos aspectos merece ser pensado de manera global. Reducir la cotización de la MRH aceptando franquicias altas puede parecer racional, pero un siniestro importante con una franquicia de varios miles de euros, combinado con un plazo de franquicia ITT de 90 días sobre el préstamo, crea un período de vulnerabilidad financiera real. Es mejor calibrar los dos contratos juntos, teniendo en cuenta la tasa de endeudamiento y el ahorro de precaución disponible.
