Het onderscheid tussen woonverzekering en kredietverzekering blijft vaag in veel populaire gidsen, terwijl deze twee contracten onderhevig zijn aan verschillende juridische en actuariële logica’s. Hun samenhang bepaalt echter het werkelijke niveau van bescherming van een onroerend goed, van de financiering tot het gebruik.
Toeslag voor natuurrampen: wat er concreet verandert in de MRH-contracten
Een besluit van 22 december 2023 heeft de toeslag voor natuurrampen verhoogd die van toepassing is op schade aan onroerende goederen. Sinds 1 januari 2025 is deze toeslag gestegen van 12 % naar 20 % van de woonpremies. Voor autoverzekeringen is het tarief gestegen van 6 % naar 9 %.
Deze verhoging is niet onbelangrijk. Het weerspiegelt de wil om het CatNat-regime, dat structureel deficiënt is, te herstructureren. Concreet, op een MRH-contract waarvan de jaarlijkse premie enkele honderden euro’s bedraagt, stijgt het deel dat aan natuurrampen is gewijd aanzienlijk, zonder dat de verzekerde zich hieraan kan onttrekken.
We zien dat deze wettelijke verhoging zich opstapelt met de inflatoire tendens van de premies. Assurland.com constateert een gemiddelde stijging van de woonpremies van 13 % tussen 2025 en 2026, met duidelijke regionale verschillen. Nouvelle-Aquitaine, Bourgogne-Franche-Comté en Grand Est zijn de meest getroffen gebieden, vanwege hun blootstelling aan klimatologische risico’s.
Om de mechanismen van prijsstelling en de verschillende soorten onroerend goed dekking te verdiepen, geeft de verzekering op Bulle Immobilière een gedetailleerd overzicht van de parameters die men moet volgen bij het afsluiten.
Kredietverzekering: quotiteit, wachttijden en de Lemoine-wet
De hypotheekverzekering dekt de terugbetaling van het resterende kapitaal in geval van overlijden, totale permanente invaliditeit (IPT), gedeeltelijke permanente invaliditeit (IPP), totale tijdelijke invaliditeit (ITT) of werkloosheid. De centrale vraag bij het afsluiten blijft de verdeling van de quotiteit tussen mede-leners.
Een quotiteit van 100 % per persoon biedt maximale dekking maar verdubbelt de kosten. Kiezen voor 50/50 verlaagt de premie maar stelt de overlevende mede-lener bloot aan het moeten betalen van de helft van de maandlasten. We raden aan de quotiteit aan te passen aan het inkomensverschil tussen de leners in plaats van een symmetrische verdeling als standaard te nemen.
Wachttijd en franchiseperiode
Deze twee begrippen worden vaak door elkaar gehaald. De wachttijd verwijst naar de periode na het afsluiten waarbij geen enkele garantie kan worden geactiveerd. De franchiseperiode daarentegen begint bij het optreden van de schade: de verzekeraar neemt pas het over als deze periode verstreken is.
- De overlijdensdekking heeft zelden een wachttijd, behalve in geval van zelfmoord in het eerste jaar van het contract.
- De ITT-dekking voorziet doorgaans in een franchiseperiode van 90 dagen, afgestemd op het sociale zekerheidsregime.
- De dekking voor werkloosheid, wanneer deze bestaat, heeft vaak een wachttijd van meerdere maanden en een vergelijkbare franchiseperiode.
Jaarlijkse beëindiging en de Lemoine-wet
Sinds de Lemoine-wet kan elke lener zijn kredietverzekering op elk moment beëindigen, zonder te wachten op de verjaardag van het contract. Deze mogelijkheid heeft de delegatie van verzekeringen geopend voor een bredere concurrentie, maar het percentage van effectieve vervangingen blijft gematigd. Veel leners vergelijken de garantievoorwaarden niet verder dan het enige criterium van het tarief.
De DGCCRF houdt toezicht op de praktijken van kredietinstellingen die de vervangingen belemmeren. Het controleren van de gelijkwaardigheid van de door de bank vereiste garanties is de eerste stap vóór elke beëindiging.
MRH-garanties: de uitsluitingen die verzekerden ontdekken bij schade
Het multirisico wooncontract dekt in principe brand, waterschade, diefstal, glasbreuk, natuurrampen en technologische schade, storm en elektrische schade. Deze standaardlijst verbergt veelvoorkomende uitsluitingen.
- Professionele goederen die thuis zijn opgeslagen zijn niet gedekt, behalve bij specifieke uitbreiding van het contract.
- Waardevolle objecten zijn vaak beperkt, soms tot een zeer laag percentage van het verzekerde kapitaal.
- Het gebrek aan onderhoud van de woning (niet gerepareerde leidingen, verouderd dak) kan een weigering van dekking rechtvaardigen, zelfs voor een klassieke waterschade.
- Schade veroorzaakt door een huisdier valt onder de burgerlijke aansprakelijkheid van het privéleven, niet onder de dekking voor schade aan goederen.
We raden aan om de uitsluitingsclausules vóór elke schade opnieuw door te lezen, niet erna. De informatiebrochure, die aan het contract is gehecht, geeft gedetailleerde informatie over de voorwaarden voor het inroepen van elke garantie.
Woonverzekering en kredietverzekering in een vastgoedproject combineren
De woonverzekering beschermt het fysieke goed en de aansprakelijkheid van de bewoner. De kredietverzekering beschermt de terugbetaling van de lening. Deze twee dekkingen vervangen elkaar niet, maar ze interageren op een specifiek moment: de gebeurtenis van een ernstige schade die het goed onbewoonbaar maakt terwijl het de lener verhindert om te werken.
In dit scenario vergoedt de MRH de materiële schade (herbouw, tijdelijke herhuisvesting) terwijl de kredietverzekering de maandlasten van de lening dekt via de ITT- of IPT-garantie. Als een van beide ondergedimensioneerd is, kan de restlast het hele vermogensproject in gevaar brengen.
De budgettaire afweging tussen deze twee posten verdient een globale benadering. Het verlagen van de MRH-premie door hoge franchises te accepteren kan rationeel lijken, maar een belangrijke schade met een franchise van enkele duizenden euro’s, gecombineerd met een ITT-franchiseperiode van 90 dagen op de lening, creëert een periode van echte financiële kwetsbaarheid. Het is beter om beide contracten samen te calibreren, rekening houdend met de schuldenlast en de beschikbare spaarbuffer.
