La distinzione tra assicurazione abitativa e assicurazione mutuatario rimane poco chiara in molte guide per il grande pubblico, mentre questi due contratti obbediscono a logiche giuridiche e attuariali distinte. La loro articolazione condiziona tuttavia il livello reale di protezione di un bene immobiliare, dal finanziamento all’occupazione.
Supplemento per catastrofi naturali: cosa cambia concretamente sui contratti MRH
Un decreto del 22 dicembre 2023 ha aumentato il supplemento per catastrofi naturali applicabile ai contratti di danni ai beni. Dal 1 gennaio 2025, questo supplemento è passato da 12 % a 20 % dei premi abitativi. Per i contratti automobilistici, il tasso è passato dal 6 % al 9 %.
Questo aumento non è trascurabile. Esprime la volontà di riequilibrare il regime CatNat, strutturalmente deficitario. Concretamente, su un contratto MRH il cui premio annuale ammonta a qualche centinaio di euro, la parte dedicata alle catastrofi naturali aumenta in modo significativo, senza che l’assicurato possa sottrarsi.
Osserviamo che questo aumento normativo si somma alla tendenza inflazionistica dei premi. Assurland.com rileva un aumento medio delle tariffe abitativa del 13 % tra il 2025 e il 2026, con marcate disparità regionali. La Nuova Aquitania, la Borgogna-Franca Contea e il Grande Est sono le zone più colpite, a causa della loro esposizione agli eventi climatici.
Per approfondire i meccanismi di tariffazione e i diversi tipi di copertura immobiliare, l’assicurazione su Bulle Immobilière dettaglia i parametri da monitorare durante una sottoscrizione.
Assicurazione mutuatario: quota, periodi di carenza e legge Lemoine
L’assicurazione del prestito immobiliare copre il rimborso del capitale residuo in caso di decesso, invalidità permanente totale (IPT), invalidità permanente parziale (IPP), incapacità temporanea totale (ITT) o perdita di lavoro. La questione centrale durante la sottoscrizione rimane la distribuzione della quota tra co-mutuatari.
Una quota del 100 % su ogni testa offre una copertura massima ma raddoppia il costo. Optare per 50/50 riduce il premio ma espone il co-mutuatario superstite a dover assumere la metà delle rate mensili. Raccomandiamo di adeguare la quota al differenziale di reddito tra i mutuatari piuttosto che a una suddivisione simmetrica per default.
Periodo di carenza e periodo di franchigia
Questi due concetti sono spesso confusi. Il periodo di carenza indica il periodo dopo la sottoscrizione durante il quale nessuna garanzia può essere attivata. Il periodo di franchigia, invece, decorre a partire dal verificarsi del sinistro: l’assicuratore interviene solo una volta scaduto questo periodo.
- La garanzia decesso raramente comporta un periodo di carenza, tranne in caso di suicidio nel primo anno del contratto.
- La garanzia ITT prevede generalmente un periodo di franchigia di 90 giorni, allineato con il regime della Sicurezza sociale.
- La garanzia perdita di lavoro, quando esiste, accumula spesso un periodo di carenza di diversi mesi e una franchigia di durata comparabile.
Risoluzione infra-annuale e legge Lemoine
Dal momento della legge Lemoine, ogni mutuatario può risolvere la propria assicurazione di prestito in qualsiasi momento, senza dover attendere la data di anniversario. Questa facoltà ha aperto la delega dell’assicurazione a una concorrenza più ampia, ma il tasso di sostituzione effettiva rimane moderato. Molti mutuatari non confrontano le condizioni di garanzia oltre al solo criterio del tasso.
La DGCCRF monitora le pratiche degli istituti di credito che ostacolano la sostituzione. Verificare l’equivalenza delle garanzie richieste dalla banca è il primo passo prima di qualsiasi risoluzione.
Garanzie MRH: le esclusioni che gli assicurati scoprono al sinistro
Il contratto multirischi abitativo copre in linea di principio l’incendio, il danno d’acqua, il furto, la rottura di vetri, le catastrofi naturali e tecnologiche, la tempesta e i danni elettrici. Questa lista standard nasconde esclusioni frequenti.
- I beni professionali stoccati a domicilio non sono coperti, salvo estensione specifica al contratto.
- Gli oggetti di valore sono soggetti a un limite, talvolta a una percentuale molto bassa del capitale mobiliare assicurato.
- La mancanza di manutenzione dell’abitazione (canalizzazione non riparata, tetto vetusto) può giustificare un rifiuto di copertura, anche per un danno d’acqua classico.
- I danni causati da un animale domestico rientrano nella responsabilità civile della vita privata, non nella garanzia danni ai beni.
Raccomandiamo di rileggere le clausole di esclusione prima di qualsiasi sinistro, non dopo. La nota informativa, allegata al contratto, dettaglia le condizioni di attivazione di ogni garanzia.
Articolare assicurazione abitativa e assicurazione mutuatario in un progetto immobiliare
L’assicurazione abitativa protegge il bene fisico e la responsabilità dell’occupante. L’assicurazione mutuatario protegge il rimborso del credito. Queste due coperture non si sostituiscono l’una all’altra, ma interagiscono in un momento preciso: il verificarsi di un sinistro grave che rende il bene inabitabile impedendo al contempo al mutuatario di lavorare.
In questo scenario, la MRH indennizza i danni materiali (ricostruzione, rilocazione temporanea) mentre l’assicurazione mutuatario si occupa delle rate del prestito tramite la garanzia ITT o IPT. Se una delle due è sottodimensionata, il resto a carico può compromettere l’intero progetto patrimoniale.
L’arbitraggio di bilancio tra questi due aspetti merita di essere pensato in modo globale. Ridurre il premio MRH accettando franchigie elevate può sembrare razionale, ma un sinistro importante con franchigia di diverse migliaia di euro, combinato con un periodo di franchigia ITT di 90 giorni sul prestito, crea un periodo di vulnerabilità finanziaria reale. È meglio calibrare entrambi i contratti insieme, tenendo conto del tasso di indebitamento e del risparmio precauzionale disponibile.
